Ипотека: банкиры заискивают перед заемщиками

За последние пару лет основные игроки российского рынка жилищного кредитования существенно упростили требования к потенциальным заемщикам. Процесс продолжится и далее, поскольку «идти на уступки» банкиров заставляет растущая конкуренция.

К основным векторам либерализации подхода к заемщикам относятся сокращение требуемых от него справок, расширение допустимых возрастных границ и все более снисходительное отношение к мелким «пятнам» в кредитных историях.

Проверка на дорогах

Кредиторы регулярно снижают требования к потенциальным заемщикам жилищных кредитов. В частности, банки по всем программам постепенно сокращают список документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотечный кредит. «За последнее время у нас значительно уменьшился список требуемых документов. Теперь предварительное решение может быть принято на основании всего трех документов – паспорта, трудовой книжки и справки о доходах», – сообщает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян.

«В сентябре 2012 года был упрощен пакет документов по ипотеке для зарплатных клиентов. Сняты требования предоставления справки о заработной плате и копии трудовой книжки, – в свою очередь сообщают в ЮниКредит Банке. – Кроме того, еще в прошлом году мы отменили предоставление справки по форме 2НДФЛ в качестве обязательного документа. А в этом – разрешили подачу некоторых документов в электронном виде».

Уточним: у ряда банков в линейке присутствуют предложения. вроде программы ВТБ24 «Победа над формальностями». И в рамках таких продуктов сокращение списка требуемых документов игроки компенсируют высоким первоначальным взносом (от 35% стоимости приобретаемой квартиры). Но сейчас речь идет не об отдельных ипотечных продуктах, а о поведении банков в целом.

Также, в последние год-полтора привычным для них делом стало расширение возрастных рамок для соискателей. «Мы снизили минимальный возраст ипотечного заемщика до 21 года, – сообщает директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских, – и уравняли предельный возраст для женщин и мужчин – до 65 лет».

На похожие шаги пошли и в ЮниКредит Банке. По новым условиям банка возраст заемщика на момент погашения ипотечного кредита может составлять не более 65 лет – как для мужчин, так и для женщин. Ранее же действовавшие в банке правила предусматривали, что максимальный возраст заемщика на момент погашения не должен был превышать 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин.

Ошибки молодости

Отдельные игроки рынка кредитов в упрощении условий идут еще дальше. Так, по словам Алексея Главатских, с недавних пор его банк кредитует работающих в России на постоянной основе иностранных граждан и отменил обязательное условие постоянной регистрации в регионе выдачи кредита.

Последнее позволило в массовом порядке производить межрегиональные сделки – когда клиент получает одобрение заявки по месту жительства, а сама сделка проводится там, где находится покупаемый объект. «Также определенные допущения, обусловленные региональной спецификой и рыночной конъюнктурой, последовали и в части оценки банком объекта залога, – добавляет представитель Росбанка. – Например, мы выдаем кредиты на покупку квартир с перепланировкой, кредиты на земли сельхозназначения, если на таких участках есть жилое строение с зарегистрированным правом собственности».

Банки все чаще идут на пересмотр отношения к ранее проштрафившимся заемщикам. Года два назад просрочка превращалась в «пятно на всю жизнь», сегодня же банкиры предпочитают нарушителя «понять и простить».

Так, вице-президент, управляющий петербургским филиалом ВТБ24 Михаил Иоффе отмечает, что при принятии решения выдавать или не выдавать ипотечный заем его банк готов простить соискателю отмеченные в кредитной истории мелкие нарушения финансовой дисциплины.

А директор представительства банка DeltaCredit в Санкт-Петербурге Ирина Илясова заявляет, что в случаях когда клиент закрыл все долги по негативной кредитной истории до января 2010 года, «ошибки молодости» не принимаются к сведению.

То есть, по сути, для потенциальных заемщиков появляется «срок давности» по проступкам. И такое «снисхождение» не приводит к росту просроченной задолженности (см. таблицу 1).

Более того, на российском долговом рынке сегодня некоторыми бюро кредитных историй уже тестируется услуга по улучшению кредитных историй. Некогда просрочившему выплаты лицу предлагается под контролем консультантов регулярно брать и погашать небольшие потребительские кредиты. За каждую выплату в персональной кредитной истории начисляются баллы. И в перспективе – за один-два года – накопительная система баллов позволит должнику свою историю обелить.

Банки сегодня изобретают различные приемы переманивания добросовестных плательщиков. Например, по словам директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Аркадия Бочарникова, его банк может предложить клиенту с идеальной кредитной историей кредит, в котором процентная ставка на процентный пункт ниже, чем в базовых условиях программы.

Для справки: согласно статистике бюро кредитных историй «Эквифакс Кредит Сервисиз», от общего числа когда-либо бравших кредит россиян только 57% не допускали ни одной просрочки.

Соответственно, в России наблюдается значительный рост числа людей с испорченной кредитной историей. Если в 2007 году таких было только 10,18% от общего количества заемщиков, то на сегодняшний день их уже 17%. Следует отметить, что неблагонадежным заемщиком считается человек, который хотя бы однажды допустил просрочку более чем на 90 дней.

Ипотека с человеческим лицом

Упрощать банкирам требования к потенциальным заемщикам позволяют как минимум две вещи.

Во-первых, год за годом на ипотечном рынке копится статистика по поведению заемщиков. Напомним, что 16 июля 2013 года российская ипотека отметила свое пятнадцатилетие – со дня принятия Федерального закона № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». И чем больше собирается статистических данных, тем точнее банкиры могут предсказать поведение каждого конкретного заемщика в зависимости от его возраста, социального статуса и т. д. Тем увереннее могут определять, что увеличивает риски невозврата кредита, а что нет.

Во вторых, на рынок обслуживания кредитов приходят новые технологии, также повышающие достоверность прогнозов по поведению заемщиков. Например, по словам генерального директора Объединенного кредитного бюро Даниэля Зеленского, только в одном из предлагаемых рынку его компанией сервисов поведение заемщика оценивается по более чем 80 параметрам – может ли он потенциально уйти в задолженность; нужно ли ему поднимать кредитный лимит или, наоборот, понижать; есть ли смысл предложить этому заемщику другие банковские услуги…

Но бывают вещи, которые не столько позволяют кредиторам идти на упрощение условий, сколько заставляют. Прежде всего это грядущее сужение рынка.

По подсчетам Национального бюро кредитных историй, за первые шесть месяцев 2013 года суммарный объем выдаваемых ипотечных займов увеличился на 18,5%. И большинство профильных экспертов сходится в прогнозе, что рост рынка в нынешнем году не превысит 20%. Тогда как по итогам 2012-го рост составлял порядка 40% (см. таблицу 2). Если тенденция сохранится, то в 2014 году рост окажется еще меньше либо вообще прекратится.

Между тем самым слабым игрокам-кредиторам уже не хватает места на рынке. Как говорит аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова, с каждым годом количество кредитных организаций, выдающих ипотеку в России, сокращается. Если в начале 2010 года их было 1058, то на начало 2011-го уже 1012, на начало 2012-го – 978 и на начало 2013-го – 956.

Вывод из всего вышесказанного прост: либерализация банковских условий продолжится. Но происходить это будет крайне медленно. Прежде всего упрощаться будет документооборот, чему способствует развитие интернет-технологий.

Иточник: ГК "Бюллетень Недвижимости" http://www.bn.ru/articles/2013/08/13/120091.html