Проектное финансирование: миф или реальность?

Банковское проектное финансирование в чистом виде на петербургском рынке недвижимости встречается крайне редко. В основном речь идет о смешанных схемах. 

Девелоперский бизнес - одна из самых капиталоемких отраслей. Краеугольным камнем успеха является вопрос финансирования. В ходе дискуссии «Финансирование девелоперских проектов: в поисках альтернатив» девелоперы, банкиры и юристы обсудили возможные модели финансирования девелоперских проектов. Организатором мероприятия выступила компания PROEstate Events при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов. 

По итогам I квартала кредитный портфель петербургских банков увеличился на 2,2% и составил, по данным ЦБ РФ, порядка 1,2 трлн рублей. Финансирование девелоперских проектов в портфелях занимает ощутимую долю. 

По словам руководителя дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра ОАО Банк ВТБ Сергея Григорьева, сегодня реальность такова, что на рынке преобладает не в чистом виде проектное финансирование, а смешанное с залоговым. «Сейчас оно осуществляется в основном при строительстве жилья, и данная практика уже распространена на рынке. Как правило, для реализации проекта создается отдельное юридическое лицо, собственник вкладывает не менее 20%, а остальную часть средств предоставляет банк»,   рассказал Сергей Григорьев. 

Он добавил, что ВТБ готов предоставлять кредитные средства на длительные сроки при условии проработанности самого проекта, финансовой стабильности, положительной динамики доходов и понятных перспектив развития компании-клиента, а также его готовности разделить с банком риски.

Заместитель Председателя правления Банка БФА Светлана Струкова говорит, что банк оценивает 3 основных фактора при принятии решения о выделении финансирования девелоперского проекта. По ее словам, кредитору важно понимать, что деньги уходят в проект, юридические риски в части оформления в залог построенного объекта минимальны, средства, поступившие от реализации проекта, вернутся в банк. «Мы начинаем финансировать, при условии, что инициатор предоставил не менее 20% от стоимости проекта. Срок зависит от бизнес-плана. Рассматривается обычно группа компаний, которая причастна к реализации проекта»,   поделилась опытом Светлана Струкова. Что касается, процентной ставки, то она подчеркнула, что ее определение не однозначный процесс. В качестве ориентира был назван уровень в 13%. 

Альтернативой банковскому финансированию участники дискуссии назвали привлечение соинвестора. По словам генерального директора компании London Real Invest Зоси Захаровой, такая схема финансирования доступна на нулевой стадии, правда, в основном если речь идет о жилье. Успех поиска соинвестора зависит от этапа реализации и наличия документов. «На стадии идеи найти соинвестора практически невозможно. Необходимо иметь хотя бы инвестиционный договор»,   говорит Зося Захарова. Важный критерий – имидж головной компании в деловых кругах, ее финансовое состояние, наличие эмоционального личного контакта. «Последнее в России играет очень важную роль»,   добавила Зося Захарова. 

По мнению председателя правления корпорации «Матрикс» Алексея Верещагина, в крупном проекте полагаться на одних соинвесторов опасно. «Если это бизнес-центр на 10 тыс. кв. метров   не проблема, но если речь идет больше, чем о 50 тыс. кв. метров нужно банковское финансирование»,   полагает он. 

Первый вице-президент группы компаний «Балтрос» Олег Еремин уверен, что в масштабных проектах комплексного освоения территорий нельзя обойтись без участия государства. «Рубежом» он называет объемы строительства от 250-300 тыс. кв. метров. «При комплексном развитии нужны объекты социальной инфраструктуры, инженерное обеспечение, транспорт. Без прямого участия государства их нельзя обеспечить. Но руководство города считает иначе, заявляя, что все это надо переложить на строителей»,   отмечает Олег Еремин. Между ГК «Балтрос» и Санкт-Петербургом заключено 2 соглашения по строительству социальных объектов в проектах, реализуемых группой. Однако в настоящее время это единственный пример подобного государственно-частного партнерства в стране. 

Участники дискуссии «Финансирование девелоперских проектов: в поисках альтернатив» также обсудили риски и правовое поле при выборе схем финансирования, в том числе законодательные изменения, рефинансирование кредитов, страхование девелоперских рисков.